新西兰海外服务篇之海外房产置业

　　背景简介

　　进入2017年的新西兰房地产市场，投资人在热络的市场需求下却开始明显感觉到银行政策的不给力。新西兰历史上还没有出现过这样的形势---需求高涨、供不应求，但是价格环比似乎开始停滞。针对这样的银行政策，应该采用什么样的投资策略呢?清晰了解市场现状、准确定位正确投资方向、合理安排投资节奏，才能在市场上立于不败之地。利用银行的资金支持是非常必要的投资方式。怎样选择对的物业能即保证好的收益，又能获得银行支持?你需要对投资房地产市场有一个更全面的了解。

　　目前的首选投资方向

　　l 商业物业。商业物业目前的基础价位涨幅远低于居民物业，在奥克兰大多数区域都还能找到6-7.5%年化收益的物业。要知道地税、物业费等费用是由租客承担的，而且往往一个好的租客都是长期稳定的现金来源。如果这种物业又处在可以改建加建的大地上，一定是潜力无限的优质物业。银行对这种有良好现金流类型的投资有明显的偏爱。对于华人本地收入低的普遍情况来说，投资商业物业是一个非常好的选项。目前工业厂房、中心地段的优质办公室Motel街边店铺都非常抢手。需要注意零售店铺物业的投资风险。由于电商及跨界模式的冲击，整个零售物业存在一定的风险。

　　l 投标和拍卖的流拍的物业。多数房地产中介会鼓励买家用拍卖的方式销售物业，但最近拍卖和投标的清盘率明显低于以往。主在拍卖结束刘怕的时候往往有恐慌心理作怪，会是投资者比较好的出价的时刻。只是现在好的物业还远没有到买方市场的时候，过于杀价可能会失去好的物业投资机会。

　　l 远期交割的物业。正在分割的土地在建的公寓住宅以及一些不是很急的老业主，对交割期的要求不是很急切。那些需要预售来拿到银行贷款的开发商，对可以预付定金的本地买家更是有着无比热切的需求，这些开发商会有很多优惠和吸引买家的特殊条件。根据市场的需求趋势，需求也会进一步推高未来的成交价格，好的物业如果用比较小规模的资本投入，尤其是那些正在大力开发的新区，会有很客观的远期收益。甚至不需要银行的资本支持。

　　l 优质小型开建及装修的物业。奥克兰好区的物业抗跌是尽人皆知的，银行当然对MISSION BAY、TAKAPUNA、HEARN BAY、REMUERA这些传统的好区网开一面，如果你在这些区域做小规模的分散投资，会是最安全的投资方向。银行也会明显青睐这类物业。而且建新房、加建、装修都是华人有优势的增值方式，在这些好区趋之若鹜的买家对银行也是一种信心保证。

　　l 大型开发项目。如果您本身具备大的资金规模和开发经验，现在是入市的很好的时机。由于银行对大型项目紧缩银根，未来不久会有很多资本净值比较低的开发商存在现金流的压力，购买这些已经在操作的项目重新组织资本架构会有很好的收益。这种类型的项目门槛高、难度大，第一金融的丰富经验团队可以在项目管理、金融服务等一系列环节提供完整服务。

　　l 奥克兰远郊和以外地区。对于贷款购买投资房的人来说，寻找一处房租相对高的物业对贷款的申请非常有利。奥克兰地区的房租相比于高昂的房价来说，回报率不如其他城市。而远郊的一些热点类似WARKWORTH、KUMEW、POKENO等区域明显的有很好的回报率，只是这样的区域目前的价格涨幅远超过市中心。

　　奥克兰地区的房价在全国范围里可以说是首屈一指，而资产给所有者提供的租金回报又差强人意，贷款难度怎么能不高呢?根据Interest.co.nz 的数据，自1993年以来，随着房价的一路高歌猛进，奥克兰地区的第3季度年化租金回报率持续下降，从历史最高的5.7%直降约3个百分点，2015年跌至2.6%。可以说奥克兰地区的房屋基本靠资本增值在赚钱，房东想靠租金还房贷，是一件很有挑战性的事。另一方面，奥克兰以外地区的回报率普遍高于6%，基于房价的落差，贷款难度相对低多了。而且房子的中间价远低于奥克兰。

　　试想如果投资人想投资一套100万纽币的房子，如果选在奥克兰地区，房租可以达到 $500/weekly;如果选在Hamilton Chrischurch 或者 Wellington, 100万纽币可以买到相当高质量的资产，租金也许可以达到 $800/weekly，这里存在每周$300-$500的收入差距，一年就是$15000。银行在审核贷款的时候一定会考虑贷款人的收入是否能够偿还贷款，也就是贷款人的偿还能力。有了这$15000的额外收入，申请贷款自然能更有把握。

　　金融公司

　　Mortgage Supply Co的首席执行官珍妮•坎贝尔说，这些渠道提供的贷款更加昂贵。但她说，那些精明的投资者认为他们在投资交易中得到优惠时，有时愿意支付更多，以便能够抓住机会。

　　随着新西兰贷款限制的增加，房产市场资金流动性越来越低，贷款难成了投资者的主要问题。根据RBNZ(新西兰储备银行)的统计数据，对投资者的贷款已从2015年1月的11.5亿新西兰元下降到今年的9.61亿新西兰元，只有700万贷款借给了拥有不到20%资产净值的贷款人。

　　在非银行金融机构申请贷款无疑是一个选择。作为运行在储备银行规则外的金融机构，贷款公司没有银行那么高高在上，可以说是有求必应，特别接地气。对于房地产投资者来说，无需准备严谨的收入证明，也无需接受严格的信用评级，只需提供少量信息就可以得到一笔过桥资金，相当的便利。众所周知，传统的银行必须严格遵循相关规定，谨慎控制风险，对于贷款的审批也是小心再小心，与金融公司形成了鲜明的对比。最近几年对于贷款的限制性政策更是花样百出，虽说是为了消除市场不确定性，但确实给房市参与者制造了不小的麻烦。

　　而这类金融公司在合理合法的范围内，通常只关注抵押贷款物业本身的质量和价值，而不对借贷人本身进行过多的审核，并且贷款的总金额LVR比例通常比银行高出不少。尤其在开发项目上对投资人尤为重要。这种简单易行的方式深受投资者喜爱。当然，由于这类贷款公司承担了相对多的风险，而且能提供便利的使用资金，一般会要求投资者提供相应的费用，这就是为什么金融公司的贷款费用会高于传统银行。同时为了把风险控制在合理的范围内，这笔贷款的期限也有一定限制。

　　非银行金融公司贷款为大多数投资者接受，借款公司一般不对借款人进行过多的要求，主要关注于所购买资产本身。金融公司一般适用于短期投资，时间在6-18个月左右，利息8-10% 手续费大约2-3%。费用高于银行但是可以解燃眉之急。

　　第二贷款

　　对于很多开发商来说，用第二抵押权来申请第二贷款是很常见的事情，是资本不足的投资人最简便的支持，通常比增加股东参与和投资更简单有效。在很短的时间内就可以解决项目进展需要的大量短期资金，增加净值或完成销售后可以重新安排贷款。只是这个类型的贷款费用很高(通常会在15%以上加手续费)而且会涉及到很多法律问题。尤其是要注意的是，不要在不通知第一贷款人的情况下擅自做第二贷款，因为这通常都会导致第一贷款的合同违约。所以安排不同的金融机构之间制定DEED SUBORDNATION AGREEMENT是非常重要的。